Підстави для перегляду ставки орендної плати за земельну ділянку: ВП ВС висловила позицію

Зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

П ідставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати за земельну ділянку комунальної власності має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування.

Такі рішення можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору. На цьому наголосила Велика Палата Верховного Суду при розгляді справи № 635/4233/19.

За загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов’язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.

Істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі, спір вирішується в судовому порядку.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Разом з тим згідно з підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності – обов’язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.

Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов’язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.

Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону № 161- XIV, необхідно враховувати і вимоги ПК України.

За змістом статті 1 Закону України «Про оцінку земель» (далі – Закон № 1378-IV) нормативна грошова оцінка земельних ділянок – це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Згідно з підпунктом 14.1.125 статті 14 ПК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу – капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

За результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація; дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Такі висновки підтверджуються і пунктом 10 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220, у якому вказано, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації. Тобто при передачі в оренду земель, які перебувають у приватній власності, обчислення орендної плати з урахуванням чи без урахування індексації віднесено до розсуду сторін договору та досягнення ними відповідної згоди.

Однак обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Тобто в Типовому договорі безальтернативно зазначено про обчислення орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної власності виключно з урахуванням коефіцієнтів індексації, а сторони договору обмежені у визначенні оцінки земельної ділянки обов’язком враховувати вказаний коефіцієнт індексації.

Проаналізувавши вказані норми права, можна зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

Лише у випадку, передбаченому підпунктом 288.5.3. пункту 288.5 статті 288 ПК України, орендна плата може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у підпункті 288.5.2, – у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.

При цьому мінімальна ставка орендної плати для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, визначена в розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, а для земель загального користування – не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

Отже, при розгляді справ необхідно враховувати як можливість зміни умов договору щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, так і розміру, ставки орендної плати щодо такої нормативної оцінки.

Раніше «Судово-юридична газета» писала про рішення КГС ВС щодо поновлення договору оренди землі.

Підписуйтесь на наш telegram-канал t.me/sudua, на Youtube Право ТВ, а також на нашу сторінку у Facebook , Viber та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.

Ловися, рибко, велика і маленька. Хочете взяти в оренду ставок? Ми дізнались, як це зробити

На ринку «Урожай» у Вінниці у неділю кілограм коропа продавали по 75 гривень. Ціна однакова у всіх продавців. На Привокзальному більшість продавців реалізували коропів за такою самою ціною. У декого було трохи дешевше. За кілограм щук просили 100 гривень.

Вся риба — з наших ставків. Так пояснюють продавці. Дехто називає район, звідки доставили на продаж «живе срібло». Саме так назвав один із співрозмовників свій товар. На запитання, чи вигідно займатися рибою, продавець сказав, що про це треба запитувати в хазяїна, тобто орендаря.

— Одні розводять рибу, другі виловлюють, треті продають, у кожного свій бізнес, — каже співрозмовник, не вдаючись у подробиці.

Як можна взяти в оренду водне плесо і хто це може зробити? З таким запитанням звернулися до обласного департаменту агропромислового розвитку. Відповів на нього керівник відділу водних ресурсів Антон Мудрак.

Платити треба за воду і за землю

Як пояснив Антон Мудрак, водні об’єкти надаються у користування на земельних торгах у комплексі із земельною ділянкою, на якій вони знаходяться. Тому орендна плата здійснюється і за водний об’єкт, і за земельну ділянку. Раніше сплачували тільки за водні об’єкти.

Нині за один гектар водного плеса орендарі сплачують 450 гривень, це річна плата. За гектар землі плата розраховується згідно з нормативно-грошовою оцінкою, приблизно це 700 гривень.

Користуватися об’єктом орендар має право після державної реєстрації договору оренди. За реєстрацію сплачує орендар.

Такі договори укладаються з місцевими органами влади, якщо ставки орендують у межах населених пунктів, і з облдержадміністрацією, якщо за межами села.

Договори підписуються після проведення торгів. Документи є типовими, їх зразок затверджено постановою Кабміну.

Співрозмовник уточнив, що плеса передають в оренду за наявності паспорта водного об’єкта. Такі документи замовляє орендодавець.

Арифметика аукціону

Повідомлення про аукціони можна знайти на офіційному сайті Держгеокадастру, вибравши область. Крім того, їх публікує департамент АПК нашої області на своєму сайті у вкладці «Новини».

Листи про проведення торгів департамент надсилає у районні державні адміністрації з проханням донести інформацію до охочих взяти участь у торгах.

У таких повідомленнях вказується дата, місце проведення торгів. Площа об’єкта, де він розташований — така інформація теж відображена у повідомленні.

Крім того, називають суми стартової величини, з якої починатимуться торги. Зацікавлена особа дізнається і про гарантований (страховий) внесок , а також реєстраційний внесок коштів. Без цього не допускається до участі в аукціоні.

Антон Мудрак навів приклад по одному з водних об’єктів. Йшлося про земельну ділянку й ставок на ній площею 26 га.

Стартова ціна починалася з суми 21 тисяча гривень. Для участі треба було внести гарантований внесок у розмірі 6 тисячі 300 гривень. Плюс реєстраційний внесок — 1135 гривень. За словами співрозмовника, гарантований внесок повертається тим, хто не переміг на торгах. Реєстраційний — ні.

Ні риби, ні грошей?

Перший рік оренди ставка завдав підприємцю з Барського району збитки. Чоловік просив не називати себе. Однак погодився надати розрахунки за двома параметрами: затрачені і виручені кошти. При цьому уточнив, що він тільки перший рік орендує водне плесо.

За інформацією підприємця, він взяв в оренду 80 гектарів землі, на якій знаходиться водний об’єкт площею 50 га.

Загалом орендна плата за минулий рік склала 170 тисяч гривень, за водне «дзеркало» — 30 тисяч гривень. За придбання малька для зариблення ставу заплатив 400 тисяч гривень. Таку саму суму склала зарплата чотирьох охоронців.

Були ще витрати на придбання кормів. Не обминув їхнє плесо літній замор риби.

Як стверджує підприємець, «урожай» зібрали не такий, на який очікували, — по 600 кг риби з одного гектара.

Продали оптовикам за середньою ціною по 30 гривень за кілограм. У Бару на ринку кілограм живого «срібла» нині коштує в середньому 55 гривень за кілограм.

Для порівняння: нормативна рибопродуктивність з одного гектара водного плеса визначена у 600 кг риби (без годівлі). Таку цифру називають фахівці профільного міністерства, уточнив Антон Мудрак.

Чи відберуть плесо через суд?

Майже два роки не сплачує орендну плату орендар водного об’єкта у Тиврівському районі. Підприємець не реагує на листи з облдержадміністрації, з цією державною установою він уклав договір оренди на водне плесо площею 30 га терміном на 20 років.

Про цей факт повідомили у прокуратурі області. За інформацією прес-служби прокуратури, орендар ставка заборгував 42,4 тисячі гривень плюс 6309 грн пені. Матеріали передали до Господарського суду області.

Листи на адресу орендаря з нагадуванням про сплату коштів готував відділ використання водних об’єктів обласного департаменту АПК, який очолює уже згаданий вище Антон Мудрак. Запитую у нього, чи відома причина ігнорування орендарем умов договору?

— Орендар не надав жодних пояснень, ні в усній, ні у письмовій формі, — говорить пан Мудрак. — Якщо раптом у нього виникла непередбачувана ситуація, мав би повідомити про це, викликати комісію, скласти документи. Він зайняв іншу позицію — не платить і не реагує на листи. Як бути далі, вирішить суд.

За словами співрозмовника, на розгляді у суді знаходиться ще одна аналогічна позовна заява. Документи на третього боржника готуються до скерування до суду.

Скільки отримує бюджет області
за здачу в оренду водних об’єктів
за межами населених пунктів

Читайте також:

Слідкуйте за новинами Вінниці у Telegram.