Договір ренти

Договір ренти належить до договорів про передачу майна у власність. За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов’язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі (ч. 1 ст. 731 ЦК України).

Отже, договір ренти є реальним (вважається укладеним з моменту передачі майна у власність платника ренти), одностороннім (обов’язки покладаються тільки на платника ренти) та відплатним (дії одержувача ренти щодо передачі у власність майна відповідають обов’язку платника ренти періодично виплачувати ренту).

Сторонами рентних правовідносин є одержувач ренти і платник ренти. Ними можуть бути як фізичні, так і юридичні особи (ст. 733 ЦК України).

Одержувачем ренти є особа, яка передає другій стороні у власність майно за періодичну сплату ренти.

Платник ренти – це особа, яка зобов’язується періодично виплачувати одержувачеві ренту взамін переданого їй у власність майна.

Права одержувача ренти, а також права та обов’язки платника ренти можуть переходити до їх правонаступників. Крім того, одержувач ренти може відступити своє право вимоги до платника ренти або обов’язки по сплаті ренти можуть перейти до іншої особи.

Предметом договору ренти є майно (окрема річ, сукупність речей або майнові права та обов’язки), яке передається у власність платника ренти, і сама рента.

Відчужуване під виплату ренти майно може переходити у власність платника як за плату, так і безоплатно (ч. 1 ст. 734 ЦК України). Таким чином, законодавець розмежовує два види відчуження майна під виплату ренти. При першому з них одержувач ренти відчужує майно платникові ренти з умовою виплати йому не тільки ренти, а й відшкодування вартості переданого майна, тобто майно передається у власність за плату. У цьому випадку до відносин сторін щодо передання майна застосовуються загальні положення про купівлю-продаж. При другому – майно передається у власність платника ренти безоплатно, тобто платник ренти зобов’язується тільки виплачувати ренту. На подібні відносини поширюються положення про договір дарування. Однак норми щодо договорів купівлі-продажу й дарування можуть застосовуватися, тільки якщо це не суперечить суті договору ренти (ч. 2 ст. 734 ЦК України).

Для забезпечення виконання зобов’язання платником ренти її одержувачу законом надано право іпотеки на нерухоме майно – предмет договору ренти (ч. 1 ст. 735 ЦК України). Крім того, виплата ренти може бути забезпечена шляхом встановлення обов’язку платника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов’язків за договором ренти (ч. 3 ст. 735 ЦК України).

Платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, але тільки за згодою одержувача ренти. У разі відчуження нерухомого майна іншій особі обов’язки платника ренти переходять до неї (ч. 2 ст. 735 ЦК України). Крім того, в одержувача ренти залишається право застави на таке майно. Таким чином, платник ренти зобов’язаний повідомити про ці факти набувача, якому він відчужує майно. Хто повинен сплачувати одержувачу ренту при відчуженні рухомого майна (чи залишається обов’язок по сплаті ренти у платника ренти, чи його обов’язки переходять до набувача майна) визначається домовленістю між платником ренти і набувачем майна.

Оскільки зобов’язанням, що виникають на підставі договору ренти, притаманний тривалий характер, особливого значення набуває питання про розподіл між сторонами ризику випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти. Вирішення цього питання залежить від двох умов (статті 742, 743 ЦК України):

• 1) за плату чи безоплатно передано майно платнику ренти;
• 2) укладено строковий чи безстроковий договір ренти.

Якщо укладено безстроковий договір ренти, то у випадку, коли майно передано безоплатно, ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна несе платник ренти; а коли майно передано за плату, платник має право вимагати припинення зобов’язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати.

Якщо договір ренти укладено на певний строк, то у разі випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти, платник ренти не звільняється від обов’язку виплачувати її до закінчення строку виплати ренти на умовах, встановлених договором ренти.

Розмір ренти встановлюється сторонами цього договору. ЦК України визначає лише особливості встановлення розміру ренти при передачі у власність платника ренти грошової суми: він встановлюється у розмірі облікової ставки Національного банку України і змінюється відповідно до зміни її розміру. Однак сторони в договорі можуть встановити більший розмір ренти, а також порядок його зміни (ч. 2 ст. 737 ЦК України).

Якщо договором ренти не встановлено порядок виплати ренти, то вона виплачується після закінчення кожного календарного кварталу (ст. 738 ЦК України).

Цей договір за домовленістю сторін може бути безстроковим або укладеним на певний строк (ст. 731 ЦК України).

Відповідно до ст. 608 ЦК України зобов’язання припиняється смертю боржника, якщо воно є нерозривно пов’язаним з його особою і у зв’язку з цим не може бути виконане іншою особою, а смертю кредитора – якщо воно є нерозривно пов’язаним з його особою. Оскільки зобов’язання по виплаті ренти не пов’язано нерозривно з особою боржника або кредитора і може виконуватися й іншими особами, то при укладенні безстрокового договору строк виплати ренти не обмежується строком життя або існування сторін.

Договір ренти обов’язково укладається в письмовій формі. Договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти, крім того, підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 732 ЦК України). У разі недодержання вимоги щодо форми договору ренти він є нікчемним, а отже, тягне відповідні правові наслідки, передбачені ст. 216,220 ЦК України.

Правове регулювання договорів ренти: предмет, форма, умови розірвання

Незважаючи на те, що окрема глава, яка регулює рентні правовідносини була включена до Цивільного кодексу України 2004 року, договір ренти так і не набув широкого поширення в майновому обороті. І не в останню чергу внаслідок недостатньої обізнаності щодо його суті. Сьогодні Prostopravo.com.ua спробує розібратися в особливостях правового регулювання рентних відносин в Україні.

Путівник за статтею

1. Предмет договору
2. Форма і сторони договору
3. Передача майна під виплату ренти
4. Ризики, пов’язані з пошкодженням чи знищенням майна
5. Забезпечення виплати ренти
6. Виплата ренти і відповідальність за її прострочення
7. Розірвання договору та розрахунки
8. Купуємо землю в кредит: три способи отримати позику на ділянку

Що таке договір ренти простими словами?

Предмет договору

Згідно ст.731 ЦКУ За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов’язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у вигляді певної грошової суми або в іншій формі.При цьому, договором ренти може бути встановлений обов’язок виплачувати ренту безстроково (безстрокова рента) або протягом певного терміну.

Як бачимо, за договором ренти може бути передано будь-яке майно: і рухоме, і нерухоме.На практиці ж, як правило, за договором ренти передаються земельні ділянки та інша нерухомість.

Тут відразу ж варто провести розмежування між договором ренти і суміжними договорами.Так, ренту часто порівнюють з договором довічного утримання.За договором довічного утримання майно також передається у власність, але під зобов’язання про надання утримання і догляду, матеріальне ж забезпечення є лише однією з можливостей.

Від договорів найму (оренди) ренту відрізняє те, що майно передається у власність, а не у тимчасове користування.

На відміну, скажімо, від договору купівлі-продажу майна з розстрочкою платежу рента може виплачуватися довічно і зовсім не бути еквівалентною реальній вартості переданого у власність майна.

Відмінність ренти від договору позики з виплатою відсотків полягає в тому, що майно, відчужене під виплату ренти не підлягає поверненню, якщо рента виплачується справно.У той час як за договором позики майно, передане на певний термін, має бути повернуто з виплатою відсотків.

Форма і сторони договору

Сторонами договору ренти можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.

Договір ренти укладається у письмовій формі.Якщо під виплату ренти передається нерухоме майно, договір ренти підлягає нотаріальному посвідченню.

Передача майна під виплату ренти

Договором ренти може бути встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність платника ренти за плату або безоплатно.

Якщо договором ренти встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність платника ренти за плату, до відносин сторін щодо передачі майна застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, а якщо майно передається безкоштовно, – положення про договір дарування, якщо це не суперечить суті договору ренти .

Ризики, пов’язані з пошкодженням чи знищенням майна

Відповідальність за випадкове знищення або випадкове пошкодження майна залежить від терміновості та наявності оплати за договором ренти.

Так, ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого безоплатно під виплату безстрокової ренти, несе платник ренти.

У разі випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого за плату під виплату безстрокової ренти, платник має право вимагати відповідно припинення зобов’язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати.

У разі випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти на певний строк, платник ренти не звільняється від обов’язку виплачувати її до закінчення строку виплати ренти на умовах, встановлених договором ренти.

Забезпечення виплати ренти

Законодавець передбачив деякі гарантії виплати ренти набувачем майна.

Так, відповідно до ст.735 ЦКУ, при передачі під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти набуває право застави на це майно.

Платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, лише за згодою одержувача ренти.У разі ж відчуження нерухомого майна іншій особі до неї переходять обов’язки платника ренти.

Виплата ренти також може бути забезпечена шляхом встановлення обов’язку платника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов’язків за договором ренти.

Виплата ренти і відповідальність за її прострочення

Рента може виплачуватися у грошовій формі або шляхом передання речей, виконання робіт або надання послуг (що на практиці зустрічається рідко).Форма виплати ренти, а також її розмір встановлюються договором ренти.

Якщо ж одержувач ренти передав у власність платника ренти грошову суму, розмір ренти встановлюється у розмірі облікової ставки Національного банку України, якщо більший розмір не встановлений договором ренти.При цьому, розмір ренти змінюється відповідно до зміни розміру облікової ставки Національного банку України, якщо інше не встановлено договором.

Що стосується термінів виплати ренти, то вона виплачується після закінчення кожного календарного кварталу, якщо інше не встановлено договором.

За прострочення ж виплати ренти платник сплачує одержувачу відсотки, в розмірі, встановленому в договорі.

Розірвання договору та розрахунки

Не потрібно думати, що виплата ренти є якоюсь довічної кабалою.Згідно ст.739 ЦКУ платник безстрокової ренти має право відмовитися від договору ренти.

Умова договору, відповідно до якої платник безстрокової ренти не може відмовитися від договору ренти, є нікчемною.

Договором ренти можуть бути встановлені умови здійснення платником безстрокової ренти відмови від договору ренти.

Договір ренти припиняється після закінчення трьох місяців від дня одержання одержувачем ренти письмової відмови платника безстрокової ренти від договору за умови повного розрахунку між ними.

Одержувач безстрокової ренти має право вимагати розірвання договору ренти у разі, якщо:

1. платник безстрокової ренти прострочив її виплату більш, ніж на один рік;
2. платник безстрокової ренти порушив свої зобов’язання щодо забезпечення виплати ренти;
3. платник безстрокової ренти визнаний неплатоспроможним або виникли інші обставини, які явно свідчать про неможливість виплати ним ренти у розмірі і в строки, встановлені договором.

Одержувач безстрокової ренти має право вимагати розірвання договору ренти також в інших випадках, встановлених договором ренти.

Якщо договором ренти не встановлені правові наслідки розірвання договору ренти, розрахунки провадяться залежно від того, чи майно було передано у власність платника ренти за плату або безоплатно.

Якщо майно було передано у власність платника ренти безоплатно, у разі розірвання договору ренти одержувач ренти має право вимагати від платника ренти виплати річної суми ренти.

Якщо ж майно було передано у власність платника ренти за плату, одержувач ренти має право вимагати від платника ренти виплати річної суми ренти та вартості переданого майна.

Читайте також:

• Агентські та дилерські договори в Україні
• Види, форма та порядок укладання договорів
• Договори про надання послуг: поняття, предмет, істотні умови
• Договори про розпорядження правами інтелектуальної власності
• Договір безоплатного користування (позичка)
• Договір доручення: поняття, сторони, істотні умови
• Договір зберігання: форма, істотні умови, види
• Договір купівлі-продажу товару
• Договір про спільну діяльність (співробітництво)
• Договірне право та договірні відносини
• Правове регулювання договорів міни
• Правове регулювання комісійних договорів
• Типовий договір поставки: сторони, предмет, форма, специфікація
• Як підготувати та укласти договір страхування?