Рента на ринку нерухомості

Поняття ренти. Поняття “рента” широко використовується в економічній та юридичній теорії і практиці в різноманітних значеннях.

По-перше, часто термін “рента” використовується для відображення потоку рівновеликих періодичних платежів і є синонімом поняття “ануїтет”.

По-друге, в праві поняття ренти пов’язують із особливим видом угод – угод ренти.

По-третє, в англомовній літературі, перекладах, а іноді і в роботах вітчизняних авторів це поняття використовується як синонім поняття “орендна плата”.

По-четверте, в суспільно-політичній літературі часто поняття “рента” вживається часто для позначення отримання окремими фізичними особами або фірмами вигод і переваг, недоступних іншим: “адміністративна рента”, “політична рента”.

Нарешті, поняття рента означає економічну категорію, що відображає особливого роду дохід, який присвоюється окремими економічними суб’єктами завдяки їх винятковому економічному становищу.

Класичний підхід до визначення ренти

Найбільш часто поняття “рента” міцно зв’язується з землею, із земельною рентою. Історично саме земельна рента першою стала предметом дослідження в економічній теорії. Основи класичного підходу до теорії земельної ренти були закладені класиками економічної теорії А. Смітом і Д. Рікардо.

У їхніх роботах в якості причини існування ренти були виділені обмеженість і відмінності в якості земельних ділянках, а крім того, показано, що рента, з одного боку, є доходом, отриманим власником землі, а з іншого – ціною, яку сплачує підприємець за право додатки капіталу до землі.

Питання теорії

Причини існування ренти – обмеженість і відмінності в якості землі (Д. Рікардо: “Рента платиться за користування землею тільки тому, що кількість землі не безмежно, а якість її неоднаково”).

Рента є для власника землі його доходом, для орендаря – платою за користування землею (А. Сміт: “Рента, розглянута як плата за користування землею, являє собою найвищу суму, яку в змозі сплатити орендар при даній якості землі”).

Земельна рента – це:

• • дохід, що отримується власником землі;
• • ціна, що сплачується за використання природних ресурсів (основа орендної плати, частину витрат підприємця).

Як випливає з наведених вище положень, рента виконує на земельному ринку (отже, на ринку нерухомості) дві найважливіші функції.

По-перше, рента є основним чинником, що визначає ціни на земельному ринку: ціна землі – це ціна права отримання ренти.

По-друге, рента є потужним інструментом перерозподілу землі між різними варіантами її використання: максимальну ренту здатний сплачувати лише той користувач, який використовує землю найбільш ефективно. Здатність сплачувати ренту – критерій ефективності землекористування.

Рента визначає рівень цін на ринку землі і є інструментом перерозподілу землі між різними варіантами землекористування.

Суттєвою особливістю ренти, на думку А. Сміта, є те, що рента входить до складу ціни продукту іншим чином, ніж заробітна плата і прибуток.

Висока або низька заробітна плата і прибуток на капітал є причиною високої або низької ціни; більший або менший розмір ренти – результат останньої.

Важливо запам’ятати

Величина ренти залежить від величини цін на продукцію.

Рента (R) може бути визначена як різниця між ціною продукту і витратами (включаючи нормальний прибуток):

R = V- (K + L) -r (K + L),

де V – вартість продукту (наприклад, об’єкта нерухомості); К, L – відповідно капітал і праця (внеземельние фактори виробництва); r – бар’єрна (прийнятна) ставка капіталізації (ставка прибутковості) для внеземельних факторів.

Здатність землі приносити ренту визначає цінність, а значить, і ціну землі:

М = R / i,

де i – прийнятна ставка прибутковості для потенційного набувача землі.

В економічній теорії предметом дослідження є кілька різновидів ренти, у тому числі диференціальна, абсолютна, монопольна.

Теорія диференціальної ренти найбільш повно розроблено у роботах Д. Рікардо і К. Маркса. Відповідно до їх поглядами слід розрізняти причину і джерело ренти.

Причина існування ренти – обмеженість землі і відмінності в якості.

Джерело ренти – різна продуктивність праці на землях різної якості.

Внаслідок відмінностей в продуктивності праці на землях різної якості при одних і тих же витратах (які включають в себе і нормальний прибуток на капітал) на кращих, середніх і гірших ділянках землі виходить різна кількість продукції (табл. 5.2).

Таблиця 5.2

Механізм утворення диференціальної ренти в сільському господарстві

Ділянка / параметр, Д.Є.

Витрати (включаючи нормальний прибуток)

Витрати на одиницю

Як видно з даних, наведених у табл. 5.2, якщо ціни формуються на основі витрат на середніх і кращих землях, то на гірших землях хазяйнувати невигідно – ціни на продукцію піднімаються і стає вигідно використовувати гірші землі.

Звідси випливає, що:

• 1) витрати на гірших землях лежать в основі ціни на продукцію;
• 2) на кращих і середніх землях виникає додатковий дохід;
• 3) додатковий дохід – результат кращої якості землі та належить її власнику.

Питання теорії

У відповідності з теорією ренти Д. Рікардо (і К. Маркса) причинами утворення ренти є обмеженість землі, відмінності між ділянками землі за якістю і ціноутворення на сільськогосподарську продукцію по витратах на гірших землях.

Диференціальну ренту прийнято поділяти на ренту за родючістю і ренту за місцем розташування.

Рента за родючістю виникає у зв’язку з тим, що різні ділянки землі мають різні якісні характеристики, що визначають їх можливості по врожайності, що важливо для сільського господарства.

Для сфери нерухомості більш важливим є саме рента по місцю розташування – об’єкти, кращі за місцем розташування, мають і більшу ціну, що дещо змінює механізм створення і привласнення ренти.

Механізм утворення ренти в сфері нерухомості розглянуто на прикладі. У табл. 5.3 представлена ситуація з трьома однаковими за площею, конфігурації, але різними по своєму місцю розташування в місті земельними ділянками: ближнім до центру міста, середнім по відстані від центру і далеким.

Оскільки близькість до центру міста розглядається як характеристика, що підвищує цінність нерухомості з точки зору користувача, то це знайде відображення і в ціні. Таким чином, при однакових затратах внеземельних факторів виробництва (за умови, що ми маємо справу з однаковими за матеріалами, застосовуваним технологіям будівлями) ціна об’єктів нерухомості на ближньому і середньому ділянках землі буде вище, ніж на далекому ділянці, що і знайде своє відображення в одержуваної ренті.

Таблиця 5.3

Механізм утворення диференціальної ренти в сфері нерухомості

Ділянка / фактор, Д.Є.

Витрати (включаючи нормальний прибуток)

Витрати на одиницю продукції

Як бачимо, в даному випадку рента виникає як наслідок того, що при однаковому об’ємі і якості інвестицій в різні по місцю розташування ділянки землі вони приносять більший дохід, що містить рентну складову.

Причина диференціальної ренти в сфері нерухомості – обмеженість земель і відмінності в їх якості.

Джерело – більш висока ціна на об’єкти нерухомості, що мають краще місце розташування.

Ще один аспект теорії диференціальної ренти – її поділ на ренту першого і другого роду, де рента першого роду виникає лише як наслідок природних факторів (природну родючість і місце розташування), а рента другого роду – як результат вкладу економічних чинників (вклад людини).

У реальній господарській практиці практично завжди здається в оренду земельну ділянку є результатом взаємодії землі та внеземельних факторів (будівлі, дренаж, склади та ін.), Тому що сплачується за земельні ділянки орендна плата включає в себе як безпосередньо ренту, так і плату за користування капіталом. На практиці майже завжди є внесок капіталу (рента другого роду), тому:

Орендна плата за земельну ділянку =

= Рента + Знос капіталу + Відсоток на капітал.

Відповідно цьому ставка, за якою повинна визначатися орендна плата за користування земельної ділянки з поліпшеннями, включає в себе наступні компоненти:

R = r 1+ r 2+ r 3,

де R – загальна ставка для визначення орендної плати; r 1 – ставка земельної ренти першого роду; r 2 – ставка повернення капіталу; r 3 – ставка доходу на капітал.

Особливе місце в теорії ренти займає абсолютна рента, яка розглядається як своєрідна данина, плата, яку суспільство сплачує землевласникам.

Концепція економічної ренти. Рента як залишок. У сучасній економічній теорії на базі теорії земельної ренти розроблено поняття економічної ренти як складової частини доходу, яку може отримувати будь-який чинник виробництва, що знаходиться у виняткових умовах.

Будь-який чинник виробництва в деякій сфері його застосування утримується тим, що він отримує за свої послуги оплату, яка покриває його альтернативну вартість, тобто його дохід при найкращому альтернативному використанні.

Утримуючий дохід – дохід, який є достатнім, щоб утримати фактор виробництва в даній виробничої комбінації (даній області застосування) і запобігти переходу в іншу. Економічна рента є перевищення фактичного доходу, отримуваного фактором виробництва, над утримує доходом.

Лінії попиту та пропозиції деякого фактора виробництва показані на рис. 5.2. Площа фігури OAEF e відповідає утримує доходу, площа AР E Е – економічної ренті.

Рис. 5.2. Економічна рента і утримує дохід

Економічна рента показує, наскільки оплата фактора вище тієї суми, якої достатньо для залучення сто на дану сферу.

Відмінності між економічною рентою і утримує доходом проявляються при зниженні оплати послуг фактора. Якщо це зниження позначиться тільки на скороченні економічної ренти, то фактор не переміститься в альтернативну область використання, але якщо воно торкнеться і утримує дохід, то фактор в повному обсязі або частково здійснить таке переміщення.

Чим визначається пропорція, в якій оплата послуг фактора ділиться на економічну ренту і утримує дохід? Розглянемо три варіанти: два крайніх випадку і один проміжний.

У першому варіанті (рис. 5.3, а) пропозиція фактора абсолютно еластичне. У цьому випадку вся оплата рівноважного обсягу його послуг буде являти собою утримує дохід (заштрихований прямокутник ЗР E ЕР E). Якщо ціна послуг хоч трохи впаде, то фактор цілком переміститься в іншу область застосування.

Рис. 5.3. Еластичність пропозиції фактора і економічна рента

Прикладом може служити винагорода, що одержується агентом по операціях з нерухомістю. При рівних умовах і змісті праці в різних фірмах він може при щонайменшій зміні відсотка (винагороди) перейти відразу ж з однієї фірми в іншу.

Ще більш простий варіант прикладу. Якщо ви працюєте у фірмі, де вам платять за роботу 100000 руб., А в іншій фірмі вам готові платити за ту ж роботу тільки 80000 руб., То 80000 руб. – Це і є утримує дохід (навіть якщо вам у вашій фірмі знизять оплату до 80000 руб., То вам немає сенсу йти – в іншому місці не краща), а 20000 руб., Які ви отримуєте понад цю величини – рента.

Другий варіант (рис. 5.3, б) припускає висхідну лінію пропозиції послуг фактора. Підвищення ціни на послуги залучає на ринок все більша їх кількість, але одночасно воно приносить ренту всім вже задіяним одиницям послуг фактора, крім останньої. Ринкова оцінка цих одиниць перевищує їх альтернативні витрати. Різниця і становить отримувану ними економічну ренту (заповнений точками сегмент).

В даному випадку прикладом може служити ситуація з більш кваліфікованими працівниками. Так, зростання оплати бухгалтерів перетягує в цю область праці людей інших спеціальностей, фізиків і ліриків, і приносить додаткову економічну ренту “бухгалтерам за покликанням”.

І, нарешті, третій варіант (рис. 5.3, в). Пропозиція фактора абсолютно невідповідно – лінія пропозиції вертикальна. Це означає, що на ринку пропонується фіксована кількість послуг фактора, якою б не була їхня ціна. Теоретично ціна може впасти до нуля, а обсяг пропозиції залишиться тим же, фактор не переміститься в альтернативну область застосування. Тоді вся оплата його послуг цілком визначається попитом на нього і є економічною рентою.

Саме так йде справа з землею, пропозиція якої (в граничному випадку) абсолютно невідповідно.

Таким чином, економічна рента може присвоюватися будь-яким фактором виробництва, але рента найбільш явно проявляє себе там, де є обмеженість ресурсу і нееластичність пропозиції.

Висновок полягає в тому, що чим більш еластична пропозиція – тим менше рента, ніж пропозиція нееластична – тим рента вище.

Загальні висновки з розглянутого матеріалу наступні.

Рента – це перевищення фактичного доходу, який дає та чи інша комбінація факторів над утримує доходом. До тих пір поки через рентні платежі вилучається тільки рента, виробнича комбінація (конкретний варіант використання землі) зберігається, як тільки зачіпається утримує дохід, комбінація може розпастися, оскільки фактично в такому випадку вилучається вже не рента, а доходи на внеземель- ниє чинники, і вони покидають комбінацію, не отримуючи гідної винагороди.

Таким чином, чим ефективніше є виробнича комбінація (варіант забудови), тим більше можливостей у забудовника сплачувати ренту. Тому питання про можливу величиною ренти знаходиться в прямому зв’язку з поняттям найкращого використання землі, при якому і досягається максимальна величина ренти.

Для того щоб проілюструвати дане положення, розглянемо найпростіший приклад.

Припустимо, що є два варіанти використання одного і того ж земельної ділянки (табл. 5.4): будівництво торгового або офісного центру.

Таблиця 5.4

Порівняння варіантів забудови по можливості сплати ренти

Варіант забудови / параметр інвестицій

Диференціальна та монопольна рента

Розміри земельної ренти будуть різними при використанні різних за родючістю і місцерозташуванням земельних ділянок. Вона більша на найбільш родючих земельних ділянках і менша на менш родючих фунтах. Крім того, вона більша на земельних ділянках, розташованих ближче до місць збуту сільськогосподарської продукції, і менша на віддалених землях.

Різниця між суспільною ціною виробництва, яка визначається витратами виробництва на гірших ділянках землі, та індивідуальною ціною виробництва на кращих і середніх ділянках землі, є диференціальною земельною рентою.

Джерелом диференціальної ренти є праця, яка прикладається до кращих і середніх за родючістю ділянок землі. На них в однакові проміжки часу працею створюється вартість більша, ніж на гірших за родючістю ділянках землі. Більш висока родючість грунтів є тільки умовою створення цього виду ренти і п джерела не стосується.

Для утворення диференціальної ренти необхідні такі умови:! 1) відмінності у родючості окремих ділянок землі; 2) відмінності у їх розташуванні щодо місць збуту продукції; ІЗ)^відмінності^ продуктивності додаткових вкладень коштів у землю. Відповідно до цих умов розрізняють диференціальну ренту І, пов’язану з першою і другою умовами, і диференціальну ренту II, пов’язану з третьою умовою. Розглянемо утворення диференціальної ренти на прикладі (цифри умовні).

З таблиці видно, що перша ділянка ренти не приносить, а друга і третя дає 15 і 30 гривень ренти.

Диференціальна рента виникає також внаслідок відмінностей у розташуванні ділянок землі щодо ринків збуту продукції. У тих підприємців-орендарів, ділянки яких розташовані ближче до місць збуту сільськогосподарської продукції, витрати на її доставку будуть менші і, навпаки, більш віддалені ділянки вимагають значних витрат виробництва. Підприємці, ділянки яких розташовані ближче до ринків збуту, реалізують свою продукцію за цінами витрат на доставку віддалених ділянок.

На ділянках, розташованих ближче до ринків збуту продукції, формується надлишок над середнім прибутком, який утворює диференціальну ренту і щодо розташування. Виникнення диференціальної ренти І пов’язане з природною родючістю землі. її привласнення можливе за екстенсивного ведення сільського господарства, коли збільшення обсягів виробництва продукції досягається за рахунок втягнення в обіг нових площ сільськогосподарських угідь.

Диференціальна рента II утворюється внаслідок додаткових вкладень підприємцем-орендарем коштів у одну і ту ж ділянку землі. Це сприяє збільшенню врожайності, підвищенню продуктивності праці. Механізм утворення диференціальної ренти II показано в таблиці 12.2.

Утворення диференціальної ренти II

Утворення диференціальної ренти II

З таблиці 12.2 видно, що додаткові вкладення коштів у кращу ділянку землі призводять до утворення диференціальної ренти II.

На відміну від диференціальної ренти І, привласнення диференціальної ренти II пов’язане з інтенсифікацією землеробства. Інтенсифікація сільського господарства – це така система його ведення, яка передбачає збільшення обсягів виробництва продукції за незмінних або таких, що зменшуються, оброблюваних земельних угіддях на основі додаткових вкладень коштів.

Важливою теоретичною і практичною проблемою є питання про динаміку обох видів диференціальної ренти. Так, диференціальна рента І до середини XX ст. мала чітку тенденцію до зростання. Це зумовлювалося тим, що збільшення обсягів виробництва продукції сільського господарства досягалось шляхом розширення посівних площ. Надалі з підвищенням загального рівня агротехніки помітно скорочується нерівномірність родючості землі, що призводить до зменшення розмірів цього виду ренти. Розвиток усіх видів транспорту, урбанізація зменшують роль розташування ділянок, що теж скорочує обсяги цього виду ренти.

Закономірністю динаміки диференціальної ренти II також є її збільшення. Це пов’язане з розвитком продуктивних сил сільського господарства та його інтенсифікацією. В сучасних умовах, які характеризуються механізацією, хімізацією, іригацією та меліорацією виробництва, що призводить до збільшення ділянок землі, придатних для обробітку із застосуванням досягнень науки і техніки, в тенденції реалізується диференціальна рента, яка базується швидше на зростаючій продуктивності вкладень коштів і на вилученні з обробітку гірших земель.

Серед великої різноманітності земельних ділянок є такі, що мають унікальні або винятково сприятливі властивості для вирощування окремих культур. Це дає змогу господарствам, що розташовані у таких місцях, отримувати рідкісні продукти. Перевищення попиту населення на цю продукцію над її пропозицією створює умови для реалізації продукції за монопольно високими цінами, які перевищують вартість товару. Різниця між монопольного ціною та вартістю рідкісного продукту сільського господарства утворює надприбуток, який є монопольною рентою. Вона привласнюється землевласником. Джерело її існування – доходи тієї частини населення, яка купує на ринку ці дефіцитні землеробські продукти. Плата за користування такими ділянками землі має бути вищою за інші.

Аналізуючи механізм утворення диференціальної ренти, ми встановили, що найгірша ділянка землі не приносить її власнику ренти. Але таку ділянку власник безкоштовно не віддасть в оренду. Отже, орендарі найбільш неродючої ділянки повинні мати надлишок над середнім прибутком, щоб заплатити за право користуватись землею. Власники землі, користуючись своєю монополією приватної власності на землю, вилучають орендну плату і за користування найгіршими ділянками землі. Виплачувати її без шкоди для середнього прибутку підприємці-орендарі зможуть тільки в тому разі, коли ціна сільськогосподарської продукції забезпечить їм надлишок над середнім прибутком. У цій орендній платі є дві частини: одна дорівнює проценту на капітал, уже вкладений в землю і невіддільний під неї (меліорація, іригація, будівлі і т. д.); друга – існує завжди і відповідає передачі права користування землею, або, за словами Д. Рікардо, є вихідними і непорушними властивостями землі.

У сільському господарстві рівень розвитку продуктивних сил був нижчий, ніж у промисловості. Це пов’язане з тим, що в умовах конкуренції рівень розвитку техніки тут нижчий, ніж у промисловості. Тут створюється відносно більше додаткової вартості за більш високої, ніж у промисловості, норми прибутку.

Створена у сільському господарстві додаткова вартість не бере участі в утворенні середньої норми прибутку, єдиної для всієї економіки. Монополія приватної власності на землю була тією перепоною, яка перешкоджала вільному переходу коштів з промисловості у сільське господарство, утворенню єдиного середнього прибутку як для промисловості, так І ДЛЯ сільського господарства. Тому сільськогосподарські продукти реалізуються за цінами, які відповідають їх вартості, що визначається умовами виробництва на гірших ділянках землі, тобто вищих за суспільну ціну виробництва, за яку береться ціна виробництва у промисловості.

Надлишок вартості сільськогосподарської продукції над її суспільною ціною виробництва, що утворює додатковий прибуток, який привласнюється землевласниками, називається абсолютною рентою. Причиною існування абсолютної ренти є монополія на приватну власність на землю, яка закріплює більш високу норму прибутку у сільському господарстві понад середню норму прибутку. Абсолютну ренту приносять усі ділянки землі, які орендують підприємці-орендарі.

Існування диференціальної та монопольної ренти ні у кого не викликає заперечень. Існування ж абсолютної ренти заперечували К. Каутський, П. Маслов, Г. Плеханов, деякі сучасні економісти. Аргументація останніх зводиться до того, що у сільському господарстві економічно розвинених капіталістичних країн органічна будова капіталу нині вища, ніж у провідних галузях промисловості. Внаслідок цього скорочується чисельність тих, що працює у сільському господарстві, і тут не створюється надлишок додаткової вартості над середнім прибутком. Для отримання прибутку не нижчого, ніж в інших галузях економіки, держава виплачує фермерам субсидії. У минулому приватна власність на землю справді обмежувала переливання капіталу у сільське господарство. Нині підприємці із несільськогосподарських галузей можуть легко проникати зі своїм капіталом до аграрної сфери. Щодо рівня органічної будови капіталу в сільському господарстві, то в економічно розвинених країнах світу він вже піднявся до рівня промисловості. Ця умова для створення абсолютної ренти відпала. Але залишилась така причина, як існування абсолютної ренти — монополія приватної власності на землю. Тому слід брати до уваги існування і дію інших факторів утворення абсолютної ренти (використання дешевої робочої сили, більш швидкий обіг коштів, економія на постійному капіталі та ін). Монополія приватної власності на землю лише закріплює високу норму прибутку в сільському господарстві і примушує реалізувати сільськогосподарську продукцію за її вартістю, яка вища за ціну виробництва.

Отже, абсолютну ренту породжує не низька органічна будова аграрного капіталу, а монополія приватної власності на землю, яка не дає механізму конкуренції вирівняти прибуток у галузях з низькою органічною будовою капіталу шляхом його переливу. Для того, щоб це здійснити необхідно платити абсолютну ренту, яка є складовою частиною ціни сільськогосподарської продукції.

Підвищення органічної будови капіталу в аграрному виробництві економічно розвинених країн зумовлює зменшення абсолютної ренти. Але зростання загального обсягу функціонуючого капіталу сприяє її збільшенню.

Отже, у ринковій економіці існують об’єктивні передумови утворення таких форм земельної ренти, як диференціальна, монопольна та абсолютна. Фактори та умови виникнення додаткового прибутку (надприбутку) та перетворення його в земельну ренту пов’язані з особливостями відтворення в сільському господарстві, насамперед, з обмеженістю земель, придатних для ведення аграрного виробництва, та відмінностями у їх родючості і розташуванні щодо ринків збуту.