Загальна характеристика ДБН Планування та забудова | 2024

ДБН Б.2.2-12: 2019 “Планування та забудова територій” був схвалений 26 квітня 2019 року Наказом Мінрегіону №104. Документ набув чинності у жовтні 2019 року. Він був створений для заміни ДБН 360-92. При цьому дія ДБН Планування та забудова територій 2018 була тимчасово зупинена.

Новий документ був розроблений з метою підвищення якості забудови та створення більш безпечних і комфортних для проживання населених пунктів. У ДБН включені такі характеристики будівель:

• обмеження за висотою;
• встановлення допустимих параметрів забудови щодо висоти будинків;
• заборона на розміщення багатоквартирних (секційних) будинків у кварталах садибної забудови;
• встановлення максимальних параметрів щільності забудови.

Якщо у Вас з’явилися питання щодо розташування об’єктів на ділянці або труднощі в оформленні документів на об’єкти нерухомості, приходьте на безкоштовну консультацію до експертного сервісу DOZVIL.

Структура державних будівельних норм. Планування та забудова територій

Документ будівельних норм “Планування та забудова” містить 15 розділів, в яких описані основні аспекти будівництва. Також документ містить обов’язкові та довідкові додатки, які необхідно враховувати при будівництві. У ДБН знаходиться інформація наступного характеру:

• правила забудови громадських територій та житлових зон;
• створення виробничих ландшафтних та рекреаційних територій;
• щодо будівельних робіт на територіях історичної забудови, об’єктів культурної спадщини;
• щодо екологічних вимог містобудівного проектування;
• щодо пожежних норм, які необхідно враховувати під час проведення будівельних робіт.

Класифікація населених пунктів

Планування та забудова територій починається з вибору місцевості, де будуть проводитись будівельні роботи. У ДБН вказано наступний список населених пунктів:

1. великі багатофункціональні міста;
2. великі багатофункціональні міста обласного значення, центри регіонів;
3. середні міста обласного значення;
4. малі міста районного/обласного призначення, а також місцеві центри економічної активності: промислові, промислово-транспортні, промислово-аграрні, центри районних систем та тих, які розташовані всередині районних систем розселення ( наприклад, об’єднаних територіальних громад);
5. малі міста районного значення, селища, села (аграрні), центри об’єднаних територіальних громад із наданням послуг повсякденного попиту та розвитку зеленого туризму.

Кожен населений пункт відрізняється кількістю населення, відповідно, вимоги до забудови будуть різниться в кожному окремому випадку. Згідно з будівельними нормами існує певне групування населених пунктів щодо чисельності людей у них:

Найбільш великі населені пункти (у містах понад 800 тис. осіб, а у сільській місцевості понад 5 тис. осіб).

• Значно великі (у містах від 500 до 800 тис. осіб, у сільській місцевості від 3 до 5 тис. осіб).
• Великі (від 250 до 500 тис. осіб для міст та від 0,5 до 3 тис. осіб у селах).
• Середні (від 50 до 250 тис. у містах та від 0,2 до 0,5 тис. осіб у сільських пунктах).
• Малі (у містах до 50 тис. осіб, у селах до 0,2 тис. осіб).

Якщо Вас цікавить отримання дозволу на будівництво, звертайтеся у DOZVIL. Грамотні фахівці допоможуть в оформленні документів та отриманні відповідей на питання.

Підстави для планування та забудови територій і населених пунктів

ДБН вказує на підстави, згідно з якими проводиться планування та забудова населених пунктів:

• державні та громадські інтереси (розглядаються на громадських обговореннях) на конкретній території;
• містобудівна документація вищого територіального рівня;
• оцінка конкурентних переваг, обмежень розвитку, природно-ресурсного, економічного, науково-технічного, туристичного потенціалу й т.і;
• опорні плани історико-архітектурного характеру, режими використання пам’яток культурної спадщини й т.і;
• інформація про об’єкти охоронних зон та природно-заповідного фонду;
• прогноз демократичного розвитку об’єкту проектування, стратегії соціально-економічного поступу в регіонах та населених пунктах;
• інформація з державних кадастрів, реєстрів та інформаційних систем.

Якщо у Вас залишилися питання, як планувати будівництво, або необхідно узаконити самобуд на ділянці, телефонуйте у DOZVIL вже сьогодні.

Які види територій існують у містобудівному проектуванні?

У документі ДБН мовиться щодо таких територій на місцевому рівні під час містобудівного проектування:

• сельбищної;
• виробничої;
• ландшафтної;
• рекреаційної.

У свою чергу зазначені території об’єднуються у функціональні зони, які можна поділити на:

• житлові та громадські забудови, що складаються з прибудинкових територій багатоквартирних будинків, земельних ділянок садибних будинків, гуртожитків, а також земельних ділянок, на яких розташовуються установи дошкільної освіти й т.і.;
• виробничі забудови, на яких розташовані підприємства промисловості, енергетики, сільського, лісового, водного господарства та інші виробничі об’єкти;
• комунально-складські забудови, на яких розташовані підприємства складського господарства, житлово-комунального господарства й т.і.;
• ландшафтні та рекреаційні;
• озеленені території;
• курортно-оздоровчі;
• природоохоронного призначення;
• історико-культурного призначення;
• зони транспортних комунікацій (транспортної інфраструктури);
• зони інженерних комунікацій (інженерної інфраструктури).

На регіональному рівні під час містобудівного проектування функціональні зони можна розділити на наступні напрямки:

• містобудівного освоєння (ділянки суспільної, житлової, комунально-складської, виробничої забудови, об’єкти транспортної/інженерної інфраструктури);
• лісогосподарського та сільськогосподарського застосування (ділянки лісового фонду, с/г угіддя, с/г та л/г підприємства й мисливські угіддя);
• історико-культурного призначення;
• природоохоронного призначення (заповідники біосферного та природного характеру, національні природні парки й т.і.);
• оздоровчого та рекреаційного призначення.

Що таке виробничі території та де їх заборонено розміщувати?

1. виробничо-ділові;
2. промислові;
3. комунально-складські;
4. транспортні;
5. інженерні.

Такі об’єкти формують у вигляді ділянок виробничої забудови та виробничих зон. Слід враховувати, що виробничі ділянки не формують у наступних зонах:

• прибережних захисних смугах та водоймах;
• землях історико-культурного, рекреаційного, природоохоронного, оздоровчого призначення;
• у місцях небезпечних обвалів породи, що може трапиться у сланцевих/вугільних шахтах або збагачувальних фабриках;
• забруднених органічними та радіоактивними відходами.

• функціональне зонування території, з урахуванням вимог щодо санітарно-гігієнічних та протипожежних норм, технологічного зв’язку, вантажообігу та видам транспорту;
• організацію інженерної та транспортної інфраструктури;
• будівництво та введення в експлуатацію пусковими комплексами або чергами;
• захист територій від небезпечних наслідків виробничої діяльності, абразії, ерозії, заболочення й т.і.;
• благоустрій територій.

Актуальні питання щодо забудови ділянок

Зведення на земельній ділянці будівель вимагає точних знань щодо правил будівництва. Необхідно знати мінімальні відстані від одного об’єкта до іншого, до кордонів червоних ліній, а також відсоток забудови ділянки й т.і.

Який максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки під час розміщення житлового будинку?

Розміщуючи на земельній ділянці один житловий будинок або групу, необхідно дотримуватися розрахункових показників допустимих параметрів забудови. Це може бути відношення площі під забудовою 1-го поверху житлового будинку за зовнішнім контуром з урахуванням усіх частин, які виступають, до площі земельної ділянки.

1. 3-х поверхові будівлі – 50% території;
2. 4-5-поверхові будівлі – 45% території;
3. 9-10-поверхові будівлі – 35% території;
4. 11-поверхові та вище – 30% території.

Яка мінімальна площа забудови земельної ділянки?

Граничний розмір земельного наділу для будівництва житлових будинків повинен бути не менше 150 м2 (0,015 га) для блокованої забудови та не менше 500 м2 (0,05 га) для індивідуальної житлової забудови.

Мінімальні відстані під час облаштуванні ділянки

ДБН регламентує відступи від червоних ліній магістральних вулиць для житлових вулиць – 3 метри, а багатоквартирних житлових будинків – 6 метрів.

Обов’язково при будівництві будинку необхідно враховувати відстань від:

• побудованого будинку до сусіднього (6-8 м);
• забору до житлових будівель (від 3 м) та вуличного туалету (від 3 м);
• забору до будови з тваринами (від 4 м);
• забору до нежитлових будівель (від метра);
• кущових насаджень до паркану (від метра);
• забору до нежитлових будівель (від метра);
• житлового будинку до колодязя (від 15 м);
• фундаменту будинку до мережі водопроводу (3 м);
• автомобільного місця до сусіднього будинку (10 м).

Замовити оформлення документів на будівництво з DOZVIL

При необхідності отримати послуги з оформлення документів на нерухомість у Києві та Київській області, зв’яжіться зі співробітниками експертного сервісу DOZVIL. Юристи компанії мають великий досвід роботи у цій сфері, тому зможуть надати ефективну допомогу у вирішенні Вашої проблеми.

1. безкоштовне консультування для кожного клієнта;
2. можливість оформити документи під ключ без зайвих зусиль;
3. регулярне надання інформації щодо просування справи;
4. поетапна оплата за отримання послуг.

Якщо Вас цікавить, як узаконити реконструкцію або отримати дозвіл на будівництво, залишайте запит на зворотний дзвінок на сайті DOZVIL – ми передзвонимо протягом робочого дня.

Як розпланувати земельну ділянку під будівництво?

Після покупки земельної ділянки під будівництво і його оформлення в першу чергу необхідно правильно скласти план подальших дій з організації підготовчих робіт і безпосередньо процесу будівництва. Тут відразу постає питання, як розпланувати земельну ділянку і не допустити небажаних помилок? Адже потрібно не просто розробити план і розмітку всіх будівель. При цьому потрібно обов’язково враховувати галузеві вимоги пожежної безпеки, санітарно-епідеміологічні норми і архітектурні правила з проведенням відповідних розрахунків згідно з технічною документацією, основні з яких:

• топографія місцевості з підземними інженерними спорудами;
• кадастровий план;
• результати геологічних досліджень.

Планування земельного наділу під будівництво будинку грунтується на детальному аналізі ряду факторів:

1. рельєф ділянки під будівництво об’єкта;
2. геометрія і площа під забудову;
3. загальні характеристики ландшафтної місцевості;
4. наявність і рівень підземних вод;
5. такого поняття як «троянда вітрів»;
6. розміщення житла стосовно траєкторії руху сонця.

В результаті даних досліджень ми можемо отримати різні варіанти по забудові земельного наділу щодо географії ділянки.

Після розробки проекту і проведення всіх розрахунків потрібно узгодити і затвердити проектну документацію в відповідних органах. Крім того, на етапі проектування, не полінуйтеся обговорити всі нюанси і можливі незручності, пов’язані з будівництвом з вашими сусідами, щоб в подальшому уникнути конфліктних ситуацій і непорозумінь.

Особливості планування ділянки під будівництво

Правильна схема планування ділянки — це основний фактор, від якого буде залежати успішність подальшого будівництва будинку під ключ. В принципі, спланувати ділянку під забудову можна і самому, якщо у вас є хоч базове розуміння в архітектурі і будівництві. Але потрібно також розуміти, що просто вивчити масу технічної документації і прочитати галузеві стандарти буде недостатньо, дуже важливо дотримати всі їх вимоги і норми. Тому, вирішивши заощадити на плануванні земельної ділянки під будівництво, ви ризикуєте втратити важливі моменти, які викличуть додаткові труднощі в подальшому. У такому випадку, краще доручити вирішити це питання перевіреної будівельної компанії з багаторічним досвідом, що займається плануванням ділянок під будівництво. Для цього вам потрібно просто представити необхідні документи, які згадувалися вище. На їх підставі проводяться розрахунки по визначенню виду і розмірів фундаменту, необхідної тепло-і вологоізоляції будівлі, товщини стін будинку, що підходить системи опалення і т.д.

Замовити індивідуальне проектування будинку прямо зараз.

Для того щоб зрозуміти, як правильно розпланувати земельну ділянку потрібно мати уявлення про те, яких розмірів потрібен будинок, які додаткові споруди та інженерні комунікації будуть перебувати на земельній ділянці.

Крім перерахованого вище, потрібно також враховувати земельну площу під сад і город.
Розглянемо основні правила планування земельної ділянки відповідно до вимог пожежної безпеки і санітарних норм.

Відстань від віконних рам до сусіднього будинку повинно знаходитися на відстані:

• 6 метрів — для кам’яних будівель або інших негорючих будматеріалів;
• 8 метрів — для кам’яної споруди з перекриттям з дерева, яке ізольоване негорючим матеріалом;
• 10 метрів — для будинків з дерева.

Допоміжні госпбудівлі або гараж повинні бути на відстані рівним 7 метрів і більше від вікон оселі.
Зовнішній туалет або вигрібні ями потрібно споруджувати на відстані не менше 15 метрів від житлового будинку.

Парилка повинна знаходитися від житлової споруди на відстані мінімум 8 метрів.

Рекомендуємо до прочитання статтю «Проект будинку — всього його складові».

Поради та рекомендації з планування ділянки під забудову

Розглянемо основні поради і правила планування земельної ділянки.

1. В межах міста раціональніше зводити будинок на кілька поверхів (через невеликих ділянок, що виділяються під будівництво). У той час як заміський будинок можна будувати і одноповерховим з допоміжними будівлями. Тут вся справа в тому, що кошторис на зведення будинку з декількома поверхами обійдеться значно дорожче через посиленої конструкції всіх елементів будівлі, коли додаткові прибудови можна звести і пізніше, тим самим все кошти направити безпосередньо на будівництво будинку.
2. Для економії витрат на утримання будинку, рекомендуємо не організовувати систему опалення в будівлях, якщо в цьому немає особливої ​​потреби.
3. Будівля під гараж не радимо прилаштовувати до житлового будинку, так як всі аромати з гаража легко проникають в житло і не допоможе цього уникнути навіть хороша вентиляція і ідеальна герметичність споруди.
4. Оптимально розташовувати гараж потрібно по периметру земельної ділянки, дотримуючись при цьому всі вимоги пожежної безпеки, щоб зменшити вартість на пристрій під’їздів до гаража і не втратити при цьому дорогоцінні метри земельної площі.
5. Якщо у вас невелика ділянка землі, вигідніше за все розміщувати житловий будинок поруч з вулицею, для того щоб корисна площа залишився ділянки була більшою. Якщо ж ви маєте величезну територію, тоді спланувати розміщення свого житла можна в будь-якому зручному місці ділянки, тим самим відгородити себе від сторонніх очей і шумів з вулиці.
6. Город варто облаштовувати в середній або дальній частині земельного наділу, а сад краще буде виглядати на передньому фоні прибудинкової території.
7. У тому випадку, якщо ваш земельний наділ знаходиться за межею міста, можна додаткові госпбудівлі побудувати спільно, зменшивши при цьому витрати на будівництво.
8. При плануванні ділянки під будівництво будинку потрібно враховувати розташування житла щодо сонячної траєкторії, щоб не допускати постійне потрапляння в тінь садову ділянку. Більш того, це дасть можливість влаштувати тіньову зону для комфортного відпочинку в спекотні літні дні і правильно спланувати кімнати в самому житловому будинку.