С новыми ставками: как изменится налогообложение операций с недвижимостью

Днями президент підписав закон про запобігання бюджетним втратам через ухилення від оподаткування. За оцінками урядовців, фінансовий ефект для державного бюджету від реалізації закону становитиме десятки мільярдів гривень.

Нові податкові правила найбільше зачеплять великий бізнес, а населення торкнуться у сфері нерухомості.

До другого читання із законопроєкту прибрали скандальну пропозицію обкладати 20-відсотковим податком перший продаж квартир. Проте лишилися чинними зміни щодо оподаткування доходу, отриманого від продажу нерухомості.

Що зміниться для власників нерухомості, які після оприлюднення закону захочуть продати своє майно?

Угоди з якими обʼєктами нерухомості підлягають оподаткуванню?

Оподаткуванню підлягають угоди, які передбачають перехід права власності на житлову та нежитлову нерухомість:

✔ житловий будинок або його частину;

✔ квартиру або її частину;

✔ садовий будинок та господарські споруди, земельну ділянку під ними;

Від оподаткування звільняється безоплатне отримання громадянами ділянок із земель державної або комунальної власності в межах лімітів, встановлених статтею 121 Земельного кодексу.

Як зараз оподатковуються операції з нерухомістю?

Дохід платника податків від продажу або обміну об’єкта житлової нерухомості не оподатковується, якщо це перший продаж або обмін за рік.

Покупець та продавець лише сплачують по 1% від ціни об’єкта, зафіксованої в договорі купівлі-продажу, до Пенсійного фонду і державного мита.

Другий та кожен наступний продаж нерухомості оподатковується ПДФО для продавця за ставкою 5% і по 1% до Пенсійного фонду та держмита.

Якщо продається нерухомість, придбана впродовж останніх трьох років, необхідно сплатити 5% від суми угоди . Щоправда, ця вимога не поширюється на успадковане майно.

Уряд хоче обкласти житло новим податком: чи подорожчають квартири на 20%

Продаж комерційної нерухомості (офісні приміщення, паркомісця, апартаменти) оподатковується за ставкою 5% навіть при першому продажі за рік.

Додатково з доходів, які оподатковуються ПДФО за ставкою вище нульової, стягується військовий збір у розмірі 1,5%.

Що змінює закон №5600?

З доходу, отриманого від продажу третього і наступних об’єктів житлової нерухомості за календарний рік, необхідно буде сплатити 18% від нової бази оподаткування, про яку йдеться далі.

Другий продаж житла за рік, як і раніше, оподатковується за ставкою 5%.

Також ставка 18% застосовується при другому і кожному наступному продажі комерційної нерухомості за рік та першому і кожному наступному продажі житла, що перебуває у володінні продавця менше трьох років.

Нові податки на нерухомість, сільське господарство та надприбутки олігархів: що лишилося від “антиахметівського” закону після 11 тисяч правок

Ще одна інновація закону №5600 – введення поняття земельної ділянки сільськогосподарського призначення внаслідок початку роботи ринку землі. На ці ділянки поширюються такі ж правила, як і на інші об’єкти нерухомості.

Більш детально про земельні податки – у відео ЕП.

Що є базою для оподаткування?

Базою оподаткування є сума, зазначена в договорі купівлі-продажу.

Вона не може бути нижчою за оціночну вартість об’єкта , розраховану модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної оцінювачем.

У законі є зміни для третього і кожного наступного продажу житла за рік; другого і кожного наступного продажу комерційної нерухомості за рік; першого і кожного наступного продажу житла, що є у володінні менше трьох років.

Базою оподаткування для них залишається дохід, отриманий від продажу нерухомості, але змінюється спосіб його підрахунку.

Дохід від продажу можна зменшити на суму, витрачену на придбання такого об’єкта. Тобто дохід від продажу рахуватиметься за формулою: оподаткований дохід = валовий дохід від продажу – витрати на придбання активу.

Витрати на придбання чи будівництво такого об’єкта повинні бути документально підтверджені. Якщо така нерухомість подешевшала, з її продажу не платяться податки.

Чи поширюється правило першого, другого і третього продажів на членів сім’ї?

Ні, правило поширюється на кожного платника податків окремо.

Якщо майно перебуває в спільному володінні, наприклад, у подружжя, то продаж такої нерухомості зараховується в податкову історію обом членам подружжя.

Якщо людина продає різні об’єкти нерухомості протягом року, то чи буде рахуватися це як другий і третій продажі?

Так, продаж упродовж року окремо квартири та будинку будуть вважатися двома отриманнями доходу від продажу нерухомості. Відповідно, з другого продажу необхідно сплачувати податки.

Правила почнуть діяти з 1 січня 2022 року. Якщо особа купила квартиру 15 січня 2021 року і продасть після 16 січня 2022 року, це вважатиметься першим чи другим продажем?

З доходу, отриманого від продажу нерухомості, що перебуває у володінні продавця менше трьох років, необхідно буде сплатити 18%.

Чи є винятки, якщо особа продає кілька успадкованих об’єктів нерухомості протягом року?

Дохід, отриманий фізичною особою від продажу квартири не частіше одного разу протягом звітного податкового року, не оподатковується податком на доходи фізосіб.

При цьому спадкоємцям не потрібно дотримуватися умови трирічного перебування майна у власності. У разі продажу протягом року другого і наступних об’єктів житлової нерухомості , отриманого в спадщину, одержаний дохід буде оподатковуватися за ставкою 5%.

Які діють правила, якщо протягом року продати три-чотири успадковані земельні ділянки або одну, отриману під час розпаювання?

Як продавати землю (пай). Інструкція

Перший продаж за рік не оподатковується, другий і наступні – оподатковуються за ставкою 5%.

Податок при продажу нерухомості в Україні в 2021 році

Розповідаємо, які доведеться заплатити податки при продажу нерухомості в Україні в 2021 році, який їхній розмір і коли прибутковий податок від продажу нерухомості можна не оплачувати.

Знайти хорошого рієлтора, оплатити його комісійні за послуги, розмістити оголошення про продаж і чекати — це далеко не повний перелік того, що належить зробити власнику нерухомості в Україні. Оплачувати доведеться ще держмито, а в деяких випадках — і послуги нотаріуса.

Які податки є для продавця нерухомості в Україні

Договір купівлі-продажу квартири передбачає низку обов’язкових податків і зборів для власника нерухомості. При продажу нерухомості продавець сплачує три податки:

1. Держмито в розмірі 1% — обов’язково.
2. Прибутковий податок 5% для резидентів і 18% для громадян інших країн — опціонально.
3. Військовий збір — 1,5% — опціонально.

У будь-якому разі продавцеві нерухомості в Україні в 2021 році доведеться розщедритися та заплатити зі своєї кишені 1% держмита.

Підписуйтесь на нас в Google News!

Це означає, що від загальної вартості вашого лота, квартири або будинку державі потрібно сплатити податок у розмірі 1% від оціночної суми. Наприклад, для квартири в $50 тис. держмито складе $500.

Другий можливий платіж при продажу квартири в Україні в 2021 році — військовий збір. Він становить 1,5% від суми договору. Для нашого прикладу це буде сума в $750.

Однак є нюанс: військовий збір доведеться сплачувати лише в тому разі, якщо вам потрібно буде платити податок на дохід фізичних осіб.

Коли потрібно платити податок на дохід фізичних осіб від продажу нерухомості в Україні

Щоб зрозуміти, коли і кому потрібно платити прибутковий податок при продажу нерухомості в Україні в 2021 році, важливо відповісти собі на низку питань:

• Скільки угод купівлі-продажу у вас було за звітний рік?Якщо більше 1, то податок на кожну наступну доведеться платити.
• Скільки років ви володієте квартирою або будинком, виставленим на продаж?Якщо менше 3 років, готуйтеся до додаткових платежів.

Умовно кажучи, якщо для вас перепродаж квартир — бізнес, ви інвестували в більше, ніж одну квартиру, і намагаєтеся обидві продати за один податковий рік, доведеться вийняти зі своєї кишені 5% від вартості лота.

Якщо ж це перший продаж квартири за звітний рік, то податок на доходи вам не загрожує.

Якщо квартира у власності менше трьох років, і ви вирішили її продати з якихось причин, податок також доведеться сплатити.

Який прибутковий податок при продажу нерухомості для нерезидентів України в 2021 році

Інвестиції в нерухомість в Україні серед громадян інших країн стають все більш популярними. Їхня частка в загальній структурі ринку наразі сягає близько 10%, тоді як ще в 2018-му була на рівні 5%.

Частіше за інших українські квартири для інвестицій обирають громадяни Азербайджану, Грузії, Ізраїлю, Німеччини, Литви через низький поріг входу, мінімальні терміни повернення та високу окупність інвестицій.

Для нерезидентів розмір податку на доходи фізичних осіб у разі продажу нерухомості в Україні в 2021 році становить 18%.

Коли прибутковий податок від продажу квартир можна не платити

В Україні платити податок на доходи фізосіб платити потрібно не всім. Якщо ви володієте квартирою або будинком понад 3 роки та за звітний рік це перша угода, жодних додаткових платежів до державної скарбниці для вас не буде.

Крім того, якщо нерухомість перейшла у спадок і ви захотіли її реалізувати, прибутковий податок також не стягується.

Додаткові платежі при продажу нерухомості в Україні в 2021 році

Не варто забувати про комісійні рієлтору — в середньому по ринку 2,5-5%. Послуги нотаріуса коштуватимуть близько 1,5-3%, як пощастить. Іноді продавець і покупець домовляються розділити цю суму 50/50.

Головне від The Page

Дякуємо, що підписалися на The Page .
Буде гаряче!

Раз на тиждень ми будемо відправляти вам найцікавіші редакційні матеріали. Я погоджуюсь з політикою конфіденційності