Продаж аварійного житла – судова практика, якщо квартира у власності, в 2018 році

На законодавчому рівні не встановлено заборону на продаж аварійного житла. При покупці новий власник буде володіти певними гарантіями відповідно до статті 32 ЖК України.

Продаж квартири проходить в звичайному порядку. Власник доводить до відома покупця про те, що будинок знаходиться в аварійному стані, про це повинно бути зазначено в договорі.

Також про стан квартири покупець може дізнатися, надіславши запит виписку з ЕГРП.

оцінка будівлі

Підстава визнання будинку непридатним для проживання є:

• фізичний знос будівлі, внаслідок чого рівень надійності будівлі знизився;
• змінився мікроклімат житлового приміщення, внаслідок чого неможливо дотримуватися санітарно епідеміологічних вимог і нормативів.

Комісія оглядає житловий будинок і проводить його оцінку, на підставі заяви мешканців або одного з власників згідно з Постановою Уряду №47.

Заява буде розглянута протягом місяця з моменту його реєстрації (п.46 Постанови Уряду №47).

На підставі п. 47 даного законодавчого акту, комісія приймає рішення про можливе знесення будинку або ж про те, що квартира відповідає всім нормативам і вимогам.

Реєстрація за місцем проживання в аварійному житлі законом не заборонена.

права мешканців

власників

Якщо квартира у власності, вона може бути викуплена. В цьому випадку повинна визначаться викупна ціна квартири на підставі п.7 статті 32 ЖК РФ.

Після цього власник отримує певну суму за квартиру і може розпоряджатися нею на свій розсуд.

При розселенні з аварійного будинку власник може претендувати на отримання іншого житла, виходячи з встановлених розмірів – 18 кв. м на одного члена сім’ї.

наймачів

Наймачі на підставі статті 86 і статті 87 ЖК України має право отримати іншу квартиру, яка за умовами і площі не повинна бути гірше колишньою.

Продаж аварійного житла

Якщо особа вирішила купити квартиру в аварійному будинку, то краще відразу визначити, чи включений даний будинок в програму, яка передбачає розселення власників з аварійного будинку.

Тільки в цьому випадку власники зможуть отримати нове житло з мінімальними доплатами або отримати рівноцінне житло.

Однак при покупці квартири в аварійному будинку можуть виникнути деякі складності:

1. Терміни та нормативи: дане питання вирішується кожним регіоном в індивідуальному порядку, тобто певних термінів розселення після визнання будинку аварійним не існує. Це означає, що невідомо, коли новий власник зможе отримати компенсацію і в якому розмірі. Що стосується надання нового житла, то в цьому випадку незрозуміло, яким чином буде розраховуватися покладений власнику розмір житлоплощі і якого типу буде новий будинок.
2. Надання кредиту: банк не завжди готовий надати кредитні кошти на покупку аварійного житла, а якщо і надає, то вимагає дорогого страхування такої квартири. Це проводиться з метою мінімізації можливих ризиків, адже в даному випадку вони досить високі.
3. Материнський капітал: неможливо скористатися материнським капіталом як в повному обсязі, так і для погашення часткової оплати. Це цілком зрозуміло, адже батьки бажають створити для своєї дитини гідні і комфортні умови житла.

Законодавство

Питання продажу аварійних квартир, а також існуючих прав громадян, які проживають в такій квартирі регулюються:

Визначення ціни викупу

• яка ринкова вартість квартири;
• понесені витрати власника при вилученні квартири: за тимчасове проживання в іншій квартирі до покупки нового житла, витрати на оформлення документів з придбання нової квартири у власність, припинення виконання обов’язків перед третьою особою в достроковому порядку, з урахуванням упущеної вигоди.

Розмір викупної ціни визначається з власником.

Якщо ж виникають спірні моменти з цього питання, вирішення можливе в судовому порядку.

Після визначення розміру викупної ціни власник отримує суму і може розпоряджатися нею на власні потреби.

Як діє програма з переселення з аварійного житла? Дивіться тут.

Як проходить процедура визнання житла аварійним? Подробиці в цій статті.

Судова практика

При вилученні квартири з аварійного будинку муніципальними органами, необхідно враховувати перелік вимог, встановлених в ч.7 статті 32 ЖК РФ.

При виникненні спірних моментів у визначенні викупної ціни можна звернутися в суд.

Як показує судова практика, суд дотримується вимог вищевказаної норми, керуючись даним переліком:

Таким чином, закон не забороняє власнику продавати аварійне житло.

Судова практика виходить з того, що необхідно укласти договір купівлі-продажу до моменту підписання угоди про вилучення квартири у власника органами місцевої влади, щоб угода не була визнана недійсною.

Якщо ж власник вирішив продати квартиру вже після укладення угоди, угода може бути визнана за рішенням суду недійсною, а покупець в такому випадку буде введений в оману.

Однак, покупка аварійної квартири має не тільки плюси, які полягають в отриманні в майбутньому компенсації або нового житла, а й деякі труднощі, які полягають у невизначеності строків отримання як житла, так і компенсації.

Купити квартиру під час війни. Що відбувається на ринку нерухомості України

Після колапсу перших місяців ринок нерухомості в Україні знову відкрився. Експерти аналізують, що буде з продажами, цінами та новобудовами.А також те, чи буде бум попиту на купівлю житла на заході України.

У перші місяці війни ринок нерухомості та житлового будівництва фактично зупинився. Міністерство юстиції відразу ж закрило доступ до держреєстру прав на нерухоме майно, щоб не допустити втручання в систему і незаконного заволодіння житлом.

Лише за два місяці доступ до системи відновили. Тепер квартиру в Україні можна купити чи продати, але з певними обмеженнями.

Наприклад, такі операції неможливо здійснювати по довіреності, а також в регіонах, де тривають активні бойові дії або триває окупація. Купівлю-продаж можна здійснювати лише в певних нотаріусів і лише в тому ж регіоні, де розташоване житло.

Експерти стверджують, що інтерес до нерухомості в Україні є, а в деяких регіонах відвідуваність профільних сайтів навіть вийшла на довоєнний рівень, але про стрімкий сплеск продажів не йдеться.

Попереду складні часи для ринку, особливо для первинного.

Інтерес, але не продажі

Про те, що люди знову стали цікавитися пропозиціями на ринку нерухомості, профільний портал ЛУН.ua повідомив ще в середині квітня.

За їхніми даними, після провалу на початку війни у центральних та західних областях відвідуваність сайту з пропозиціями інвестицій у житло вже складала 30-50% від довоєнної.

А на Закарпатті інтерес до інвестицій у нерухомість практично сягнув показників мирного часу – склав 96% від довоєнних показників.

Автор фото, t.me/Pravda_Gerashchenko/1080

Війна завдає жахливих руйнувань українським містам

“Продажі після початку війни відбуваються. Їхні об’єми не варто порівнювати з довоєнними, це швидше сигнал про позитивний тренд і активне відновлення ринку”, – каже Денис Суділковський, директор за маркетингу ЛУН.

“Рішення про інвестиції у житло напряму залежать від психологічної впевненості щодо власного майбутнього, а це напряму пов’язано з успіхами ЗСУ”, – додає він.

Водночас пошукові запити не дорівнюють інвестиційній активності, каже Ольга Соловей, співзасновниця “Українського клубу нерухомості” та проєкту “Житло для ВПО”.

Це радше моніторинг можливостей, а не конкретні дії, пояснює вона.

Заїжджай і живи

У західних областях України, де не було активних бойових дій і значних руйнувань, інтерес до нерухомості є. Але йдеться передусім про оренду для людей, які залишили свої домівки через війну, а не про купівлю.

Населення одного лише Львова, за словами мера міста Андрія Садового, зросло щонайменше на 200 тисяч людей. Загалом кількість внутрішньо переміщених осіб (ВПО) в країні перевищила 8 мільйонів.

“Серед них є люди, які розглядають можливість купити житло в новому регіоні, але спроможних вирішити кілька питань – купити житло, почати нове життя, вести на новому місці свій бізнес чи отримати роботу – їх не так і багато”, – вважає Григорій Перерва, генеральний директор агентства Єврорейтинг.

Львів став прихистком для тисяч українців, що тікали від війни

Більшість сподівається провести в спокійніших регіонах період активних бойових дій і повернутися, а для цього купувати житло не потрібно.

А от підвищений інтерес до купівлі житла під оренду – можливий, зазначає експерт.

“Коли зростає вартість оренди, за кілька місяців починає рости ціна вторинного і первинного ринку, люди бачать, що на оренді можна заробити, а значить треба вкластися в квартири, які виставлені на продаж”, – каже Перерва.

Втім до таких інвестицій Андрій Борисов, голова львівської асоціації фахівців нерухомості, радить ставитися обережно.

“Якщо взяти так цинічно, без всяких там емоцій – якщо зараз купити дорого готову квартиру з ремонтом, з опорядженням і здавати її дорого ще пару місяців, то через пів року, можливо, такої ціни не буде і ця інвестиція не виправдається”, – пояснює він.

За його словами, зростання ціни на оренду на третину – не стільки заробіток, скільки відповідь на інфляцію і загальне зростання цін, а стрімке зростання, наприклад вдвічі, вже “більше нагадує мародерство”.

“Так чи інакше ринок вирівняє це все, і спалах не буде тривати довго, не буде постійно такого припливу переселенців, – пояснює Борисов. – У тих, хто залишиться, не буде вже коштів переплачувати, як і у звичайних орендарів, студентів тощо”.

Зрештою, відповідно до даних OLX, ціни на квартири на вторинному ринку сильно поки що не змінилися. Наприклад, у Києві квартири дещо подешевшали, але в межах 5-8% у порівнянні з довоєнними цінами, у Львові приблизно на стільки ж подорожчали.

“Первинка” під ударом

Автор фото, УНІАН

На первинному ринку нерухомості ситуація значно складніша.

“Зараз небагато охочих ризикувати інвестувати у нерухомість в умовах війни. Потенційні інвестори – це, зокрема, громадяни, які виїхали за кордон та вивезли свої кошти, а зараз вичікують стабілізації ситуації, – каже Анна Лаєвська, комерційна директорка “Інтергал-Буд”. – А більшість переселенців, які поїхали на Захід, подалі від бойових дій, просто не мають на це грошей”.

Після початку війни житлове будівництво фактично завмерло. І не лише через війну, непевність і ризик руйнувань, каже Ольга Соловей, співзасновниця “Українського клубу нерухомості”

Будівельну техніку та персонал масово залучали до облаштування блокпостів і укріплень. Туди ж спрямували великі об’єми будівельних матеріалів.

Вже в квітні деякі забудовники Києва, Львова, Одеси, Запоріжжя та Дніпра оголосили про продовження будівельних робіт. Але кількість відновлених проєктів, станом на середину травня, ще далека навіть до 50% довоєнного ринку, каже Соловей.

На 80-90%, за даними ЛУН станом на середину травня, відновилися будівництва в областях, далеких від бойових дій – Закарпатській, Івано-Франківській, Львівській, Рівненській, Вінницькій та Волинській.

“На цьому тижні отримали гарну звістку з Бучі, там перший забудовник повернувся до роботи!” – каже Суділковський.

У решті показники менші. Зокрема, у столиці роботи відновили 17% будівництв, у Київській області – 20%, у Чернігівській та Запорізькій – 11%, Дніпропетровській області — 31%, у Харківській лише 1%.

Продажі, за даними ЛУН станом на 11 травня, відновили у 40% житлових комплексів країни. Найвищі показники – понад 90% – у Закарпатській, Івано-Франківській, Львівській та Черкаській областях. В Одесі продажі відкрили 56% ЖК, у Києві та Київській області – лише 14%.

Автор фото, УНІАН

На тлі складної ситуації та непевності, підросли ціни. І чим далі від війни – тим більше. У Закарпатській області, де продовжуються фактично всі будівництва, мінімальна ціна за метр виросла у доларах на 12%. У той же час Київський регіон, де відновлено лише 17% будівництв, мінімальна ціна зросла лише на +3%, каже Суділковський.

Ціни на новобудови на Одещині в середньому зросли на 3% за метр у валюті, на Львівщині – на 8%, зазначає Денис Суділковський.

“На зміну цін, окрім купівельних настроїв, впливає послаблення гривні відносно долара, темпи відновлення будівництв в регіоні та те, наскільки сам регіон віддалений від бойових дій”, – пояснює він.

Крім того, зросли ризики, виросла вартість будівельних матеріалів, ускладнилась логістика.

Все це робить первинний ринок менш привабливим для потенційних інвесторів. Особливо зважаючи, що більшість квартир забудовники здають без ремонту.

“Враховуючи потребу переселенців не просто в метрах квадратних, а в готовому до заселення житлі, ринок первинної нерухомості програє “вторинці”, яка переорієнтувалася на оренду”, – пояснює Соловей.

Наприклад, на Закарпатті навіть готові квартири без ремонту практично не купують, каже Юрій Мордованець, експерт по новобудовах Ужгорода. Попит мають квартири з ремонтом під “ключ” від забудовника.

“Щоб реалізувати готові об’єкти, забудовники почали робити ремонт під ключ і продавати їх майже без заробітку на ремонті”, – розповідає він.

Автор фото, Getty Images

До того ж забудовникам доводиться йти назустріч інвесторам, більшість великих компаній запроваджують пільговий період, коли можна без санкцій не вносити платежі за квартири, придбані на виплат.

Загальна ситуація змушує нервувати людей, які ще до війни інвестували гроші в житло. Адже що довше триватимуть бойові дії, то сильнішою буде криза на ринку, прогнозують експерти.

“Частина людей втратить свої вкладення – або житло повністю зруйноване, або будівельна компанія припинила свою діяльність, – каже Григорій Перерва. – На жаль такі ситуації будуть непоодинокі. Питання реально дуже складне”.

Велике будівництво

Прогнозувати, як розвиватиметься далі ситуація на ринку, дуже складно, переконані експерти. Це залежить від того, як довго триватимуть активні бойові дії, у яких кордонах Україна закінчить війну та яких руйнувань ще зазнає.

“Якщо забезпечити фінансування, відновлення ринку буде досить швидким. Пів року-рік від моменту завершення бойових дій, оскільки дуже велика кількість громадян потребують відбудови житла”, – вважає Анна Лаєвська.

Експертка підкреслює – надія на державні програми і донорські кошти міжнародних організацій та урядів, а не на заощадження самих українців, які економічно дуже постраждали від війни.

“Багато хто втратив джерела своїх доходів, бізнес, промислові потужності. Відповідно, платоспроможний попит на нерухомість до моменту відновлення економіки та добробуту громадян буде значно нижчим, ніж у довоєнний час”, – пояснює вона.

Автор фото, BALBEK.BUREAU

Проєкт тимчасового житла для переселенців “Re:Ukraine” від balbek.bureau. Основна ідея – зробити його комфортним і приємним для людей

Держава вже зараз почала через “Дію” збір інформації про зруйноване війною житло та обіцяє або виплатити компенсації, або надати житло у новобудовах, будівництво яких профінансує.

Під компенсації підпадають також квартири в недобудованих будинках, але лише якщо це законне будівництво і в будинку вже було збудовано капітальні конструкції.

“Шанс і перспектива буде, якщо буде формуватися відповідне державне замовлення, цей варіант може спрацювати, – каже Григорій Перерва. – Це забезпечення житлом переселенців, завершення недобудов, модульні містечка. Можливо, держава в рамках соціальних функцій буде стимулювати будівництво нового житла і під це будуть виділятися кошти”.

Якщо правильно реалізувати програму відбудови країни, вона зможе не лише дати людям житло, але й зробити поштовх повоєнній економіці – створити робочі місця, принести інвестиції, новітні технології тощо, каже Ольга Соловей.

Нове житло має відповідати новим викликам – воно має бути недорогим, але безпечним та надійним. Все частіше анонсують нові вимоги до новобудов – обов’язкове облаштування бомбосховищ та укриттів.

Компромісним варіантом можуть стати нежитлові приміщення, переобладнані в житлові проєкти тривалого проживання, кажуть активісти проєкту “Житло для ВПО”. Пропозицій щодо двох пілотних проєктів у Хмельницькій області вже передали на розгляд влади.

Своє бачення проєкту тимчасового житла для переселенців “Re:Ukraine” презентував також відомий український архітектор Слава Балбек та balbek.bureau.

Але навіть за оптимістичного сценарію відновлення буде тривалим, каже Андрій Борисов.

“Повернення на довоєнний рівень вже можна буде вважати досягненням”, – підсумовує він.

Ця стаття містить контент, наданий Google YouTube. Ми питаємо про ваш дозвіл перед завантаженням, тому що сайт може використовувати файли cookie та інші технології. Ви можете ознайомитися з політикою щодо файлів cookie Google YouTube i політикою конфіденційності, перш ніж надати дозвіл. Щоб переглянути цей контент, виберіть “Прийняти та продовжити”.

Прийняти та продовжити

Кінець YouTube допису, 1

Хочете отримувати головні новини в месенджер? Підписуйтеся на наш Telegram або Viber!